тел./факс (044) 526-92-21

В Україні проблема не з ринком землі, а з необхідністю імплементувати в законодавче поле чинні конституційні норми.

© depositphotos / yanosh_nemesh

В Україні проблема не з ринком землі чи його відсутністю, а з необхідністю імплементувати в законодавче поле чинні конституційні норми (ст. 13–14) про права власності українського народу на землю та її природні ресурси як на природні об’єкти — основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави і не може бути предметом купівлі-продажу. Саме у цьому криється “земельний диявол”, який не дозволив нам до цього часу здійснити повноцінну земельну реформу.

А ще до цієї “деталі” варто додати й іншу — правдиву інформацію про реальну вартість природного капіталу як основного національного багатства нашої держави. Його величина, за попередніми розрахунками Національної академії наук України, досягає 320–380 трлн дол. США, з них приблизно 83–88% припадає на природно-ресурсні багатства. Тож у грошовому еквіваленті доступних багатств на кожного громадянина припадає приблизно по 2 млн дол.

Тому конституційною аксіомою є те, що в Україні можна купувати чи продавати лише сформовані земельні ділянки — об’єкти цивільних прав, у межах яких громадяни мають право лише користуватися природними об’єктами права власності українського народу відповідно до закону, на який (закон) влада поки що не спромоглася.

Політики навмисно залишили поза увагою громадян чинну конституційну норму, згідно з якою встановлюється: “Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони (скорочено “земля та її природні ресурси”) є об’єктами права власності Українського народу”. Відтак, інформаційний простір і голови людей наповнюють недостовірною інформацією про те, що в Україні начебто можливо в законний спосіб продавати землю та її природні ресурси, які фактично є об’єктами права власності українського народу, або ж про недопущення цього явища шляхом накладання фіктивного мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. Такі ж крайності допускаються на всіх рівнях органів влади.

Натомість громадяни мають розуміти, що всі землі та їх природні ресурси як природні об’єкти в межах території держави, в тому числі острови та землі, зайняті водними об’єктами, маючи здатність також надавати різноманітні екосистемні послуги, поділяються за своїм основним цільовим призначенням на відповідні категорії земель, які не є об’єктами права приватної (державної чи комунальної) власності, а лише — користування. Цю вимогу підкріплює інша надважлива норма цієї ж статті 13 Конституції України, яка декларує: “Кожний громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону”. Саме ця ключова умова — “лише користуватися природними об’єктами”, а не “володіти” і не “розпоряджатися” ними, дає підстави стверджувати про відсутність конституційного права володіти і розпоряджатися чужою власністю.

Не слід забувати, особливо фахівцям у галузі землекористування і земельних відносин, що для здійснення користування землею та її природними ресурсами існує сакральне слово “межа”, до якої можна здійснювати користування будь-якою, в тому числі чужою, власністю, а за межею — ні! Замкнутий контур межі уособлює ділянку, яка перебуває у власності (приватній, комунальній чи державній) і є об’єктом цивільних прав, що дає право володіти, користуватися і розпоряджатися лише земельною ділянкою як власною нерухомістю (продавати чи купувати) або здавати її в оренду для здійснення в її межах відповідного природокористування.

Підтвердженням цього є державний акт на право приватної (комунальної чи державної) власності на земельну ділянку, в якому вказують лише її межі. І лише той суб’єкт господарювання, котрий має у власності чи в оренді конкретну земельну ділянку (межу), може набувати прав користуватися природними об’єктами права власності українського народу і лише тією частиною, що розташована в межах ділянки. При цьому Конституція України (ст. 13) декларує: “Власність зобов’язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству”. Тому без межі і без ділянки не може відбуватися законне право на користування чужою власністю, у нашому випадку — власністю українського народу.

Слід наголосити на тому, що земельні паї (віртуальні земельні ділянки) не є сформованими земельними масивами як ділянками господарської доцільності, які узгоджувалися б між собою і могли би бути об’єктом цивільних прав. Тому порівнювати пропонований так званими експертами ринок земель сільськогосподарського призначення в існуючих умовах України із тим, що діє в країнах Європи, де функціонують фермерські господарства як уособлені одиниці, є принаймні нелогічно, а розмови про можливий вільний продаж земельних паїв слід вважати абсурдними.

Аксіомою є й те, що набуття прав власності на земельні ділянки як на об’єкти нерухомості, в тому числі шляхом безоплатної передачі через земельні паї, що теоретично і практично можуть бути предметом купівлі-продажу, не можна ототожнювати із правом власності українського народу на землю та її природні ресурси як на природні об’єкти, які не підлягають відчуженню будь-ким, на користь будь-кого і в будь-який спосіб. Це означало б, що в процесі купівлі-продажу ділянок допускалося б позбавлення прав власності українського народу на еквівалентну площу території держави.

Звичайно, прізвище власника чи орендаря земельної ділянки як об’єкта цивільних прав може змінюватися також унаслідок купівлі-продажу цих прав. При цьому власник ділянки має одержувати прибуток від такого об’єкта на рівні не нижче банківської ставки, але повторюся, що в будь-якому разі та будь-хто із них (власник чи орендар земельної ділянки) має право здійснювати лише користування природними об’єктами права власності відповідно до спеціального закону, який ще належить прийняти. Такий користувач має сповна сплачувати повноцінний земельний податок (відповідну рентну плату) за користування природними об’єктами, а у разі зміни категорії земель (її цільового призначення) як природного об’єкта повинен відшкодовувати ще й втрати, наприклад, сільськогосподарського чи лісогосподарського виробництва.

Обґрунтовано, що надання у відкритий і прозорий законний спосіб екосистемних послуг і сплата земельного податку за раціональне користування природними об’єктами всіма законними землекористувачами дасть можливість включити реальний механізм державної регуляторної політики, зокрема щодо фінансування і підтримки лише активних учасників реформ та доброчесних природокористувачів. Наприклад, у Європі працюючому фермеру-господарю, який сповна сплачує податок за користування землею як природним об’єктом, повертають у вигляді дотацій, компенсацій, надбавок по 200–500 євро на кожний гектар. Упевнений, що й у нас так буде, якщо дотримуватимемося вимог власної Конституції.

У зв’язку з цим нами вперше науково доведено, що вартісна частка природного об’єкта в Україні в ринкових відносинах не може бути меншою від вартісної частки об’єкта цивільних прав (земельної ділянки). Наприклад, для ріллі середньої якості й продуктивності в Україні їх співвідношення має бути 0,65 і 0,35. У таких же пропорціях повинні функціонувати національний податок (рентна плата) і власні прибутки (доходи). Також обґрунтовано, що абсолютна вартість (сума часток) такого одного гектара ріллі на даний час має становити 2934 євро (1723 (0,65) + 1211 (0,35)), а на час виконання основного обсягу програми звершення земельної реформи в Україні повинна зрости загалом до 6412 євро проти середньої величини в країнах ЄС у 8000 євро/га.

Всі інші власники земельних паїв (ділянок), що здаватимуть їх в оренду, одержуватимуть прибуток лише в частині вартісної частки своїх земельних ділянок як об’єктів цивільних прав, а орендарі цих ділянок, сплачуючи орендну плату власнику ділянки, повинні сплачувати ще й відповідний податок за користування природними об’єктами, що розташовані в межах орендованих ділянок.

Аналогічно мають обґрунтовуватися і функціонувати на основі відповідних засад і методик механізми визначення прогнозних і реальних вартісних часток (га, кв. м) стосовно всіх інших категорій земель, особливо земель житлової та громадської забудови і земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики та іншого призначення.

Проте, завуальовуючи конституційну норму щодо права лишекористування природними об’єктами права власності народу (ст. 13 Конституції України), Земельний кодекс України (ст. 79) вказує: “Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. Також розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд”.

Таке перекручення конституційного права “користування” шляхом підміни його сутності подібними термінами “поширюється” і “розповсюджується” (для виправдання також застерігається: “…якщо це поширення — не порушує прав інших осіб”) привело до спотворення уявлення про сам об’єкт (предмет) можливої купівлі-продажу, про накладання і подовження мораторію, про можливе і безкарне беззаконня та зростання корумпованості, а також до різноманітного протистояння та справедливого хвилювання суспільства за майбутнє української землі.

При цьому Цивільний кодекс України (ст. 324), на відміну від Земельного кодексу України, акцентуючи увагу на наявності абсолютного права власності народу на природні об’єкти і права лише на “користування” ними, також підмінив цю сутність “користування”, застосувавши слово “поширення“.

Таким чином, ця “деталь”, а фактично серйозна невідповідність слова “поширення” як норми Земельного і Цивільного кодексів України чинній конституційній нормі “користування” як нормі прямої дії потребує негайного виправлення та офіційного тлумачення цієї абсурдності, яка не лише завуальовано позбавляє народ права власності на своє основне національне багатство, а й руйнує декларовані Конституцією України норми “унітарна, цілісна і недоторканна”. Слід зауважити, що в оренду можна передати лише земельну ділянку (межі) як об’єкт цивільних прав. Оскільки орендар — це не власник, “поширення” його не стосується.

Натомість реальне розмежування прав власності, особливо на час звершення земельної реформи, відкриває можливість виправити допущені помилки, а також упорядкувати землекористування, формуючи ефективні сімейні фермерські господарства, де громадянин-власник ділянки водночас є громадянином-користувачем, і лише на нього можуть “поширюватися” згадані норми, оскільки не порушують прав інших осіб.

Водночас для розв’язання проблем земельної реформи необхідно реформувати чинні державні інститути, утворивши нову позавідомчу національну земельну установу України (своєрідна Національна земельна комора України, або Національний банк землі та її природних ресурсів України) на кшталт Національного банку України.

321

Така національна земельна установа має виконувати роль утримувача землі та її природних ресурсів, здійснювати державну реєстрацію земельних ділянок і нерухомого майна та природних об’єктів, пов’язаних із ними, та прав власності на них, а також від імені держави забезпечувати і гарантувати права власності, вести прозорі та відкриті кадастрові й реєстраційні системи тощо. Ця установа як інститут, на відміну від інших, матиме свій бюджет і складовий рентний банк і виконуватиме багатоцільові функції та завдання, не притаманні Національному банку України, державному бюджету України та комерційним банкам. Діятиме національний регуляторний принцип, за яким платять сповна всі, хто користується природними об’єктами прав власності українського народу, і одержують необхідну підтримку (допомогу) лише ті, хто є активним учасником здійснення земельної реформи. Наприклад, основним чинником на етапі організації та становлення господарств фермерського типу (власник-господар) у сільській місцевості є створення безперешкодних і прозорих умов одержання ними вигідної фінансової допомоги на умовах співучасті бюджету пропонованої установи.

Невіддільними функціональними складовими національної регуляторної політики мають стати просторове прогнозування й моделювання розвитку територій, а також комплексний державний землеустрій і землевпорядкування як новий цілісний землевпорядний процес. Зокрема, у такому процесі має функціонувати механізм проходження перших трансакцій стосовно всіх розпайованих земель сільськогосподарського призначення незалежно від того, хто ними фактично володіє, користується чи розпоряджається, суть якого полягає в першочерговому праві викупу (повернення) розпайованих земель до земель запасу. Це забезпечить реальне нівелювання небажаних наслідків паювання та парцеляції продуктивних масивів угідь і повний захист права власників земельних паїв (ділянок), надасть можливості для безпроблемного формування цілісних масивів і пропонованих господарств сімейного типу, гарантуватиме продовольчу безпеку й екологічну рівновагу.

З огляду на це та з метою комплексного і системного розв’язання багатьох інших наявних проблем загальнонаціональної ваги поза політиканством нами обґрунтовано нову парадигму звершення земельної реформи в Україні як обов’язкову і першочергову до впровадження, реалізація якої також відкриє можливість повноцінно включити в систему економічних відносин України землю та її природні ресурси як природний капітал, що є об’єктами права власності Українського народу.

Сподіваємося, що уряд, парламент і президент, озброївшись “новою парадигмою”, якнайшвидше сприятимуть інституціоналізації цієї “деталі”, а фактично — усуненню “земельного диявола”, що, ховаючись у такий спосіб, заважає здійснити в конституційний спосіб бажану земельну реформу.

Джерело: Дзеркало тижня.